A Forma como Substância: Instrumentalidade e Nulidade nos Atos Notariais

No Direito Imobiliário, a máxima de que “só é dono quem registra” é frequentemente
repetida como um mantra de segurança. Contudo, uma decisão recente proferida pela
2ª Vara Cível de Belford Roxo, nos autos nº 0017076-42.2022.8.19.0008, nos traz uma
lição fundamental e rigorosa: o registro só possui validade se o título que o originou não
for nulo. O caso, que envolveu a disputa pela propriedade de um hotel no Rio de Janeiro,
coloca em xeque as solenidades essenciais dos atos notariais.

Na sentença analisada, o magistrado aplicou o princípio da instrumentalidade das
formas de maneira inteligente para converter um procedimento administrativo de
suscitação de dúvida em jurisdição contenciosa, garantindo assim o devido processo
legal, o contraditório e a ampla defesa. No entanto, o juiz estabeleceu um limite claro
para essa flexibilidade, a instrumentalidade deve ser reconhecida para o aproveitamento
do devido processo legal, mas não pode reconhecer o ato notarial nulo.

Isto porque, a ausência de assinatura do tabelião na respectiva escritura pública macula
todo o documento, torna-o nulo, ou seja, sendo impossível o seu reaproveitamento já
que inexistente. A assinatura do Tabelião que age em atividade delegada não é uma mera
formalidade acessória ou um ornamento do documento, mas sim o próprio pressuposto
de existência do ato. Sem a subscrição, o que se tem é um ato apócrifo, tecnicamente
inexistente, que não possui o condão de gerar fé pública.

Essa decisão serve como um alerta sobre a fragilidade do registro imobiliário quando sua
base é viciada, demonstrando a necessidade da atuação prévia e diligente das partes
envolvidas. Em resumo, se a escritura pública for declarada inexistente, o registro
subsequente na matrícula do imóvel perde seu fundamento e deve ser cancelado.

Para profissionais e investidores, o caso reforça a necessidade de consultoria e assessoria
advocatícia em transações imobiliárias, sobretudo de alto valor, indo além da simples
conferência de certidões e conformidade do ato.

Por João Victor Morais do Couto