Locação por Airbnb em condomínios residenciais: propriedade, vizinhança e os rumos do debate jurídico

A locação por meio de plataformas digitais, como o Airbnb, tornou-se parte estruturante
do mercado imobiliário urbano. Ao mesmo tempo em que amplia alternativas de
moradia temporária e gera renda suplementar aos proprietários, essa modalidade tem
sido alvo de intenso debate jurídico, sobretudo no âmbito dos condomínios residenciais.

A discussão, em síntese, envolve a busca por equilíbrio entre o direito de propriedade e
os direitos e deveres de vizinhança, além da definição sobre até onde vai o poder
regulatório dos condomínios.

Nos últimos anos, tribunais de todo o país vêm enfrentando essa questão de forma
diversa, muitos deles admitem que os condomínios podem vetar locações de curta
duração, enquanto outros entendem que essa limitação só é possível se houver
proibição expressa na convenção condominial, aprovada pelo quórum legal qualificado.

Atualmente, a principal controvérsia analisada pelo STJ diz respeito à possibilidade do
condomínio proibir a locação por temporada, especialmente quando a convenção
estabelece que o edifício possui “destinação exclusivamente residencial”.

Em diversos julgados, sustenta‑se que essa cláusula seria suficiente para impedir a
utilização do imóvel para locações de curta duração. A interpretação, contudo, não é
unânime. Parte crescente da jurisprudência tem reconhecido que a destinação
residencial não se confunde com a duração da estadia, mas com a finalidade de uso.

Assim, se o locatário utiliza o imóvel para fins de moradia temporária — e não como
ponto comercial ou prestação de serviços —, permanece atendida a finalidade
residencial prevista na convenção.

Nesse contexto, ganha relevância a discussão sobre o quórum necessário para que o
condomínio imponha esse tipo de restrição. O Superior Tribunal de Justiça tem afirmado,
embora ainda sem pacificação definitiva, que a proibição somente é válida quando
houver alteração formal da convenção condominial, aprovada por 2/3 dos condôminos,
conforme dispõe o art. 1.351 do Código Civil. Não basta, portanto, uma decisão unilateral
da administração ou deliberação simples em assembleia.

A controvérsia sobre a locação via Airbnb revela, assim, um cenário jurídico em
transição. Apesar das diversas posições nos Tribunais estaduais, observa-se uma
tendência de reconhecer que a locação por temporada integra o exercício legítimo do
direito de propriedade, e que somente pode ser restringida mediante alteração formal
da convenção, com quórum qualificado, e mediante demonstração de prejuízos reais e
específicos à comunidade condominial, desde que a destinação não seja exclusivamente
residencial.

Enquanto o entendimento definitivo ainda não é fixado pelo Superior Tribunal de Justiça,
recomenda‑se que proprietários e condomínios atuem com cautela, transparência e
diálogo, evitando tanto restrições desproporcionais quanto usos que contrariem os
deveres de boa vizinhança.

Por João Victor Morais do Couto. Quer saber mais? Entre em contato conosco.